小区没有成立业委会，使得业主无法对物业公司进行合法有效的监管：对物业公司服务质量差、安保不到位、乱收费、账务不公开等问题无法制约；对维修基金无法合理使用、开发商或物业公司侵占业主公共用地的行为无法维权等等。这些问题，经常导致业主与物业公司、开发商之间矛盾不断激化，产生纠纷冲突。

近日，太原市房管局相关负责人表示，今年5月1日起实施的《太原市物业管理条例》中，对业主委员会以及业主大会的成立、权利、义务作了详细的规定，今后这些问题有了解决方案。

看仔细，业主大会这样组建

一个物业管理区域内业主在户以上的，可以采取楼（幢）、单元、楼层等为单位的方式，推举一名业主参加业主大会会议。

被推举业主，应当于参加业主大会会议7日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求推举业主的意见。

业主成员由街道办事处或者乡（镇）人民政府组织业主推荐产生，业主成员不少于筹备组成员的50%。

筹备组应当自成立之日起90日内，完成下列筹备工作，并召开首次业主大会：

确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；

确认业主身份和投票权；

拟定管理规约和业主大会议事规则草案；

拟定业主委员会委员候选人条件和选举办法；

确定首次业主大会会议的召开方案、表决议案；

召开首次业主大会会议的其他筹备工作。

业主大会成立后，筹备组自动解散。

瞧好啦，业主大会决定这些事儿

业主大会制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会委员；确定物业服务内容和标准；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用物业住宅专项维修资金，制定物业住宅专项维修资金管理制度；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共用部位、共用设施设备的用途；决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用经营收益；听取和审查业主委员会的工作报告和收支预算结算报告；改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决定；法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项。

决定筹集和使用维修基金，改建、重建建筑物及其附属设施以及改变共用部位、设施的用途时，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

别忽视，业委会作用很大

业委会怎么组建，有什么作用呢？业委会由业主大会选举产生，委员由单数组成，任期三至五年，具体由业主大会决定，任期届满自行终止。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在任期届满的3个月前，应当书面报告所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府，并按照规定开展换届选举工作。

业主委员会履行下列职责：

执行业主大会的决定和决议；

召集业主大会会议，书面向业主大会报告工作，接受业主质询；

代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；

及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题；

监督管理规约的实施；组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；

其他职责。

业主大会选举产生新一届业主委员会之日起10日内，上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

业主委员会委员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起3日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。业主委员会不按时移交的，所在地街道办事处、乡（镇）人民政府应当责令其限期移交。

业主委员会委员不得有下列行为：

挪用、侵占业主共有财产；

有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为的；

索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费等有关费用；

拖欠或者拒不交纳物业服务等有关费用；

泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；

组织、煽动业主进行违法活动；

其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

业主委员会委员违反上述规定的，经业主委员会会议决定中止其委员职务，提请业主大会会议决定终止其委员职务。

没有业委会，小区怎么撤换物业公司？

业主成立业委会，最主要的目的就是为了更好地行使业主权利，以及对物业服务企业进行监督管理。但是，如果小区没有成立业主委员会，单个业主或者少数几个业主就无权为小区聘请新的物业公司。

律师认为，在没有业主大会或业主委员会的情况下，根据《物权法》第八十一条规定，业主仍有权对建设单位聘请的物业服务企业或者其他物业服务单位或个人,依法进行更换。

业主可以直接与建设单位或开发商协商，也可以直接与物业公司进行交涉，终止物业服务关系自行选择物业。如果协商不成，作为业主可以根据《物权法》的规定通过诉讼的方式加以解决。在进行诉讼时，业主可以自己的名义提起诉讼，也可以联合其他业主共同进行诉讼；当然，业主也可以推选业主代表，代表业主进行诉讼。

▍内容来源：山西晚报、山西新闻网

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